Prendo spunto da un post sponsorizzato su Facebook
riguardante una casa mobile realizzata da una coppia con una spesa di soli 22000
Euro.
L’idea è affascinante ma si scontra con la solita
burocrazia italiana; da noi è davvero difficile (ma non impossibile) realizzare
una casa mobile come alternativa davvero praticabile alle costruzioni tradizionali.
Principalmente
le case mobili possono essere classificate in tre categorie ben distinte:
1. Case Mobili su ruote non omologate:
Queste possono essere collocate solo nei campeggi, villaggi turistici e agriturismi, e possono sostare solo nelle zone di competenza e permettendo movimentazioni rapide all’interno delle strutture stesse per eventuali lavori, rimessaggi ed anche in caso di calamità ( in particolare di incendi ).
1. Case Mobili su ruote non omologate:
Queste possono essere collocate solo nei campeggi, villaggi turistici e agriturismi, e possono sostare solo nelle zone di competenza e permettendo movimentazioni rapide all’interno delle strutture stesse per eventuali lavori, rimessaggi ed anche in caso di calamità ( in particolare di incendi ).
Questa soluzione di case mobile non
omologata in caso di ubicazione in terreni di proprietà necessita
categoricamente di licenza edilizia o permesso di costruire al pari di un prefabbricato
fisso senza ruote ed inoltre deve rispettare le normative vigenti per
l’abitabilità ( es. altezza minima interna cm 2,70 ). Vedi risposta a quesito tecnico riportato al
termine dell’articolo.
2. Case Mobili su carrello omologato con larghezza massima cm. 255
Questa soluzione essendo posta o costruita su di un pianale omologato (Rimorchio uso trasporto cose) non potrà sporgere né in larghezza né in lunghezza e altezza peso e bilanciamento dovranno essere congrui alle specifiche del rimorchio in questione.
Al contrario delle Case Mobili su ruote non omologate (caso precedente), in questa situazione la casa mobile può viaggiare rappresentando il carico del rimorchio viaggiante.
Questa
configurazione casa-rimorchio ha in sé una limitazione molto penalizzante che riguarda
la revisione periodica del rimorchio che dovrà essere perentoriamente sgombro
dall’abitacolo considerato dalla Motorizzazione l’oggetto trasportato, quindi,
è oggettivamente problematica la scissione rimorchio-casa per ogni visita a
prova, anche nel caso in cui l’abitacolo non risulti serrato al rimorchio, come
spesso avviene.
La prima visita di revisione viene fissata entro lo scadere del quarto anno, mentre le altre vengono cadenzate ogni biennio.
La prima visita di revisione viene fissata entro lo scadere del quarto anno, mentre le altre vengono cadenzate ogni biennio.
Per il
collocamento in aree turistico ricettive, questa situazione su rimorchio
omologato è sicuramente più vantaggiosa della precedente e meno restrittiva,
arrivando talvolta, a secondo della interpretazione dell’Amministrazione
Comunale locale ad essere equiparata ad una caravan omologata ma in molti casi
soggetta a penalizzazioni esigue.
Le Case
Mobili su pianale omologato non possono essere collocate nei
terreni privati.
Attenzione alcune aziende propongono costantemente questa soluzione non informando i clienti dei rischi conseguenti alla collocazione di tali strutture in terreni privati.
L'unica soluzione per la collocazione in terreni privati è sicuramente l'utilizzo delle MaxiCaravan descritte di seguito
3. Maxi-Caravans - (Case Mobili interamente Omologate)
Attenzione alcune aziende propongono costantemente questa soluzione non informando i clienti dei rischi conseguenti alla collocazione di tali strutture in terreni privati.
L'unica soluzione per la collocazione in terreni privati è sicuramente l'utilizzo delle MaxiCaravan descritte di seguito
3. Maxi-Caravans - (Case Mobili interamente Omologate)
Larghezza Massima cm. 255
In questo caso si parla invece di Caravan o Roulotte, quindi di una struttura interamente omologato come veicolo nella sua interezza dotato di targhe e libretto di circolazione rilasciato dalla motorizzazione.
In questo caso si parla invece di Caravan o Roulotte, quindi di una struttura interamente omologato come veicolo nella sua interezza dotato di targhe e libretto di circolazione rilasciato dalla motorizzazione.
Mai
svincolabile o svincolato dal rimorchio che risulta parte integrante.
Essendo quindi questa struttura prefabbricata ( casa mobili su ruote targata ) a tutti gli effetti un veicolo, vengono imposti determinati specifici requisiti.
Il massimo della carreggiata in larghezza è di 2 metri e 55 centimetri.
Viene richiesto un preciso collocamento della fanaleria, sistema frenante, dimensioni, disegno e peso dovranno risultare perfettamente conformi a quelli presentati in sede di omologazione e comunque dovrà essere sottoscritta una Dichiarazione di Conformità del Costruttore.
Evidentemente l’ organo di competenza per la Caravan non è più il Comune ma il Ministero dei Trasporti e quindi non esistono più vincoli di abitabilità o quant’altro, essendo omologata come veicolo (purché lasciata sul terreno in situazione di mobilità, evitando opere murarie, scarichi fissi e sistemi di fissaggio stabile al suolo).
Essendo quindi questa struttura prefabbricata ( casa mobili su ruote targata ) a tutti gli effetti un veicolo, vengono imposti determinati specifici requisiti.
Il massimo della carreggiata in larghezza è di 2 metri e 55 centimetri.
Viene richiesto un preciso collocamento della fanaleria, sistema frenante, dimensioni, disegno e peso dovranno risultare perfettamente conformi a quelli presentati in sede di omologazione e comunque dovrà essere sottoscritta una Dichiarazione di Conformità del Costruttore.
Evidentemente l’ organo di competenza per la Caravan non è più il Comune ma il Ministero dei Trasporti e quindi non esistono più vincoli di abitabilità o quant’altro, essendo omologata come veicolo (purché lasciata sul terreno in situazione di mobilità, evitando opere murarie, scarichi fissi e sistemi di fissaggio stabile al suolo).
Ovviamente si possono installare, come
avviene per molti caravan, impianti di produzione di energia con pannelli
fotovoltaici, w.c. chimici e cisterne per l’acqua potabile.
Possono essere posizionati più moduli per ottenere soluzioni abitative davvero interessanti.
Tuttavia, in casi sporadici, in zone protette l’unico impedimento potrebbe essere rappresentato da problematiche concernenti l’impatto ambientale.
Le Maxi
Caravan non sono soggette all’obbligo di revisione in quanto oggi è ancora in
vigore, in materia di revisione per i rimorchi di massa complessiva inferiore
alle 3.5 Tonnellate, il Decreto Ministeriale a firma dell’Ing. Lunardi del 17
gennaio 2003 che esenta dall’obbligo della revisione i soli mezzi immatricolati
dopo il 1 gennaio 1999 o dopo tale data revisionati. Questo decreto, nato per
porre rimedio alla carenza normativa generata dalla errata estensione dell’art.
80 del Nuovo Codice della Strada che ha “dimenticato”, nella sua formulazione,
appunto i rimorchi di massa complessiva inferiore alle 3.5 Tonnellate, doveva
essere transitorio e definire il calendario 2003 di dette revisioni; dalla sua
pubblicazione sul numero 23 della Gazzetta Ufficiale del 29 gennaio 2003 tale
D.M. non è stato più emendato congelando, di fatto, lo status quo normativo. Da
rimarcare che nel caso la caravan abbia la revisione scaduta, non sarà
consentito spostarla se non il giorno della revisione stessa – che
evidentemente dovrà essere prenotata - e soltanto sul percorso di avvicinamento
verso la sede della Motorizzazione per la verifica (per questa categoria di
rimorchi ad oggi non è possibile utilizzare le officine convenzionate con le
MCTC stesse per la verifica dei veicoli)
Ufficio Tecnico 2/2011
QUESITO
A seguito di talune vicende verificatesi nel territorio comunale,
è sorta l’esigenza di assicurare soluzioni abitative costituite da strutture
mobili – le così dette “case mobili” – per le quali si pone il problema di
individuare il regime giuridico concernente il titolo edilizio occorrente. A
giudizio dei proprietari non sarebbe necessario alcun titolo abilitativo o
comunque sarebbe sufficiente una semplice segnalazione/ denuncia di inizio
attività, laddove l’amministrazione comunale ritiene necessario il permesso di
costruire. Si chiede di conoscere il giudizio dei Vs. esperti.
RISPOSTA
Il quesito posto segnala una problematica di frequente
verificazione ricompresa nel più ampio novero del regime urbanistico delle così
dette “opere precarie” per le quali occorre stabilire, di volta in volta se
procedere o meno nella direzione che l’amministrazione comunale sembra avere,
comunque, ben intrapreso nella fattispecie, come è dato evincere dalla domanda.
Al riguardo, si deve richiamare, in primo luogo, il pacifico precedente orientamento, applicabile anche al caso di cui al quesito, secondo il quale il titolo edilizio costituito dal permesso di costruire è richiesto per le così dette “case mobili” ancorché esse siano manufatti precari, in quanto la precarietà di un manufatto edilizio, non dipende dai materiali utilizzati o dal suo sistema di ancoraggio al suolo, bensì dall’uso al quale il manufatto stesso è destinato. Pertanto, la precarietà (che non richiederebbe di per sé alcun titolo edilizio) va esclusa quando, come sembra risultare nella fattispecie, trattasi di strutture destinate a dare utilità prolungata nel tempo, non valendo l’intenzione di temporaneità della destinazione data all’opera dai proprietari poiché tale intenzione va esaminata alla luce della obiettiva ed intrinseca destinazione naturale dell’opera o del manufatto (Cons. Stato, sez. V, sent. 15 maggio 2009, n. 3029; 28/3/2008, n. 1354).
In termini più generali, può dirsi che tale orientamento ha trovato formale consacrazione nell’art. 3, comma 1, lett. e.5 del d.P.R. 380/2001 e s.m.i. (nuovo T.U. edilizia) secondo cui per “interventi di nuova costruzione”, assoggettati a permesso di costruire si intendono “l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, (...) utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili” (e sarebbero tali anche i manufatti galleggianti: cfr. Cass. pen., III, 24 novembre 2006, n. 37718, con necessità, nel caso, del permesso di costruire).
Ne deriva, perciò, che l’unico elemento rilevante per far venir meno detta classificazione è il carattere realmente precario dell’opera o del manufatto (criterio c.d.
“funzionale”), vale a dire il fatto che esso sia diretto
come vuole l’uniforme giurisprudenza – “a soddisfare esigenze meramente temporanee”, il che si rinviene soltanto quando l’utilizzo è circoscritto nel tempo (ed in tal senso è bene precisare che precarietà non vuol dire stagionalità, cioè un utilizzo ricorrente anno per anno della struttura – es. stabilimenti balneari – per taluni mesi: cfr. Cass. pen., III, 20 marzo 2008, n. 12428; III, 2 febbraio 2006, n. 4250).
È bensì vero certamente, in tale quadro, che può valere allo scopo per una amministrazione l’accertamento (anche tramite prove fotografiche) delle modalità con cui è stato effettuato o realizzato un manufatto o delle caratteristiche dello stesso, nel senso che possono essere indizi palesi di uso permanente (c.d. “criterio strutturale”) l’infissione al suolo o la saldatura di travi e pilastri mentre, al contrario, la modesta consistenza oppure la facile rimovibilità del manufatto non sono di per sé indici di uso temporaneo, tali da escludere cioè la necessità del permesso di costruire.
In ogni caso, sembra quasi superfluo sottolineare che le strutture precarie, una volta acclarate come tali e quindi con l’esenzione dai titoli edilizi – permesso di costruire o s.c.i.a/d.i.a. – devono però essere conformi con la destinazione di zona e con le relative prescrizioni delle norme tecniche degli strumenti urbanistici vigenti e con la normativa generale, come ad es. in tema di disponibilità dell’area, di rispetto delle norme di settore su paesaggio, sismicità, ecc. (cfr. Cass. pen., III, 20 marzo 2008, n. 12428; Cons. Giust. Amm. Reg Sic. 15 ottobre 2009, n. 923), altrimenti incorrendo le stesse in abusività indipendentemente dal loro carattere e uso precario e temporaneo.
Di tali orientamenti si è dato carico di recente anche T.A.R. Lazio, sez. I-quater, 21 gennaio 2011, n. 613 nel confermare un indirizzo che ogni amministrazione comunale è chiamata a perseguire, dovendosi rammentare che nemmeno un regolamento edilizio comunale può superare e disattendere il principio generale fissato dalla legislazione statale in materia di governo del territorio in base al quale è inammissibile (e foriera di conseguenze anche penali) la configurazione di un provvedimento abilitativo edilizio che consenta di realizzare opere o manufatti in contrasto con la normativa urbanistica. Come a dire, in altri termini, una data struttura se presenta un carattere oggettivamente precario per le finalità cui è destinata non ha bisogno di alcun permesso o titolo edilizio oppure presenta carattere di stabilità ed allora necessita del titolo abilitativo richiesto dalla normativa urbanistica (giurisprudenza uniforme).
Per quanto sopra esposto, ha ragione l’amministrazione comunale nel pretendere che venga chiesto, nel caso di cui al quesito, il permesso di costruire.
Al riguardo, si deve richiamare, in primo luogo, il pacifico precedente orientamento, applicabile anche al caso di cui al quesito, secondo il quale il titolo edilizio costituito dal permesso di costruire è richiesto per le così dette “case mobili” ancorché esse siano manufatti precari, in quanto la precarietà di un manufatto edilizio, non dipende dai materiali utilizzati o dal suo sistema di ancoraggio al suolo, bensì dall’uso al quale il manufatto stesso è destinato. Pertanto, la precarietà (che non richiederebbe di per sé alcun titolo edilizio) va esclusa quando, come sembra risultare nella fattispecie, trattasi di strutture destinate a dare utilità prolungata nel tempo, non valendo l’intenzione di temporaneità della destinazione data all’opera dai proprietari poiché tale intenzione va esaminata alla luce della obiettiva ed intrinseca destinazione naturale dell’opera o del manufatto (Cons. Stato, sez. V, sent. 15 maggio 2009, n. 3029; 28/3/2008, n. 1354).
In termini più generali, può dirsi che tale orientamento ha trovato formale consacrazione nell’art. 3, comma 1, lett. e.5 del d.P.R. 380/2001 e s.m.i. (nuovo T.U. edilizia) secondo cui per “interventi di nuova costruzione”, assoggettati a permesso di costruire si intendono “l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, (...) utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili” (e sarebbero tali anche i manufatti galleggianti: cfr. Cass. pen., III, 24 novembre 2006, n. 37718, con necessità, nel caso, del permesso di costruire).
Ne deriva, perciò, che l’unico elemento rilevante per far venir meno detta classificazione è il carattere realmente precario dell’opera o del manufatto (criterio c.d.
“funzionale”), vale a dire il fatto che esso sia diretto
come vuole l’uniforme giurisprudenza – “a soddisfare esigenze meramente temporanee”, il che si rinviene soltanto quando l’utilizzo è circoscritto nel tempo (ed in tal senso è bene precisare che precarietà non vuol dire stagionalità, cioè un utilizzo ricorrente anno per anno della struttura – es. stabilimenti balneari – per taluni mesi: cfr. Cass. pen., III, 20 marzo 2008, n. 12428; III, 2 febbraio 2006, n. 4250).
È bensì vero certamente, in tale quadro, che può valere allo scopo per una amministrazione l’accertamento (anche tramite prove fotografiche) delle modalità con cui è stato effettuato o realizzato un manufatto o delle caratteristiche dello stesso, nel senso che possono essere indizi palesi di uso permanente (c.d. “criterio strutturale”) l’infissione al suolo o la saldatura di travi e pilastri mentre, al contrario, la modesta consistenza oppure la facile rimovibilità del manufatto non sono di per sé indici di uso temporaneo, tali da escludere cioè la necessità del permesso di costruire.
In ogni caso, sembra quasi superfluo sottolineare che le strutture precarie, una volta acclarate come tali e quindi con l’esenzione dai titoli edilizi – permesso di costruire o s.c.i.a/d.i.a. – devono però essere conformi con la destinazione di zona e con le relative prescrizioni delle norme tecniche degli strumenti urbanistici vigenti e con la normativa generale, come ad es. in tema di disponibilità dell’area, di rispetto delle norme di settore su paesaggio, sismicità, ecc. (cfr. Cass. pen., III, 20 marzo 2008, n. 12428; Cons. Giust. Amm. Reg Sic. 15 ottobre 2009, n. 923), altrimenti incorrendo le stesse in abusività indipendentemente dal loro carattere e uso precario e temporaneo.
Di tali orientamenti si è dato carico di recente anche T.A.R. Lazio, sez. I-quater, 21 gennaio 2011, n. 613 nel confermare un indirizzo che ogni amministrazione comunale è chiamata a perseguire, dovendosi rammentare che nemmeno un regolamento edilizio comunale può superare e disattendere il principio generale fissato dalla legislazione statale in materia di governo del territorio in base al quale è inammissibile (e foriera di conseguenze anche penali) la configurazione di un provvedimento abilitativo edilizio che consenta di realizzare opere o manufatti in contrasto con la normativa urbanistica. Come a dire, in altri termini, una data struttura se presenta un carattere oggettivamente precario per le finalità cui è destinata non ha bisogno di alcun permesso o titolo edilizio oppure presenta carattere di stabilità ed allora necessita del titolo abilitativo richiesto dalla normativa urbanistica (giurisprudenza uniforme).
Per quanto sopra esposto, ha ragione l’amministrazione comunale nel pretendere che venga chiesto, nel caso di cui al quesito, il permesso di costruire.